KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARINDA ECRİMİSİL
Öncelikle ecri misil nedir bunu konuşmakta fayda vardır. Ecri misil temelde hakkı olmayan yeri/ taşınmazı kullanmış olan kimseye geçmişe dönük olarak kira ve kullanım bedelinin tazminat şeklinde tahsil edilmesine yönelik yapılan hukuki taleptir. Hukukumuzda çok yaygın olarak kullanılmaktadır.
Kamulaştırmasız el atma ise , idarenin, özel şahsa ait taşınmazı kasıtla veya bilinçsiz şekilde kamulaştırmaya ilişkin usul ve kurallarına riayet etmeksizin ve bir bedel ödemeksizin işgal ederek kamu hizmetine tahsis etmesidir.
Buna göre, kamulaştırmasız el atmadan söz edilebilmesi için, kişiye ait gayrimenkulün idarece (kamu hizmetinde kullanılmak amacıyla) işgal edilmiş olması ve bu işgalin kanunda öngörülen usul ve esaslara uyularak tesis edilmiş bir kamulaştırma işlemine dayanmadan gerçekleştirilmiş olması gerekmektedir. Bu şekilde, idarenin hukuk dışı eyleminden kaynaklanan fiili el atmaların, özel kişilerin haksız fiil teşkil eden eylemlerinden hiçbir farkı bulunmadığından, bu tip eylemlerden doğan zararların da özel kişilerin haksız fiilinden doğan zararlarda olduğu gibi adli yargıda dava konusu edilmesi gerektiği kabul edilmiştir(11.02.1959 gün, 1958/17 E., 1959/15 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı). Özetle kamulaştırmasız el atma davaları adli yargı sistematiğinde ve adli yargı prensipleri ile görülmektedir.
Kamulaştırmasız el atmanın varlığının kabul edildiği ve taşınmaz malikinin bu sebeple zarar gördüğü durumlarda, taşınmaz maliki men’i müdahale, bedel davası gibi davaları açabileceği gibi dilerse ecrimisil yani haksız işgal tazminatı davası da açabilir. Uygulama ve çeşitli içtihatlardan çeşitli örnekler vermek gerekirse;
- “(…)Kamulaştırılan mal, kamulaştırılan idarece, kamulaştırma amacına uygun hale getirilmeden önce, gelir getirmeye elverişli olduğu takdirde, idarenin o yerden bulunduğu şekilde yararlanabileceği gibi, bu taşınmaza kötü niyetle el atan kişiden ecrimisil isteyebilir…”
- “(…)İdare, kamulaştırmadan önce taşınmaza el koymuş ise, bu tarih ile kamulaştırma tarihi arasındaki devre için yalnızca ecrimisil ödemekle yükümlüdür. Aynı süre için hem ecrimisile hem de faize hükmedilemez…”
- “(…)Mülkiyeti idareye geçtiği tarihten taşınmaz malın tahliye olunduğu tarihe kadar geçecek süreye isabet eden bölüm için ecrimisil ödemek gerekir. Zira Medeni Yasamızın genel ilkelerine göre, kamulaştırılan bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı mutlak olarak sona erer. Kamulaştırılan, mülkiyet bakımından eski malikini halefi değildir. Kamulaştırma asli iktisap yollarından biridir ve mülk üzerinde, eskisinden tamamen soyut, yeni bir mülkiyet hakkı yaratır…”
Görüleceği üzere kamulaştırmasız el atma ve ecrimisil müesseselerinin uygulamada birlikte görülmesi sıklıkla karşılaşılan bir dava türüdür. Bu nedenle kamulaştırmasız el atmanın varlığının sabit olduğu durumlarda taşınmaz malikinin tazminat ve men’i müdahale davalarını açabilmesinin yanında şartları sağlandığı hallerde ecrimisil talebinde de bulunabilmesi gibi bir seçimlik hakkı doğmaktadır.
Ecrimisil Türk Medeni kanunumuzda ve 1950 tarihli içtihadı birleştirme kararlarında şu şekilde tanımlanmaktadır; 2001 yılında yürürlüğe giren Türk Medeni Kanunu ecrimisili haksız işgal tazminatı olarak tanımlıyor.
Haksız işgal tazminatı özel mülkiyetindeki bir taşınmaza kötü niyetli bir biçimde zihniyeti olan kişinin elde ettiği gelirleri tazmin etme yükümlülüğü olarak tanımlanabilir.
Çünkü kötü niyetli bir insanın sadece elde edilen somut gelirleri değil elde etmeyi ihmal edilen somut gelirleri de veya diğer kira gelirlerinde Tazmin edebileceğini bilmemiz gerekiyor. Bu kapsamda ecrimisil taleplerini hem tarla vasfındaki taşınmazlar için hem de arsa vasfındaki taşınmazlar için olabileceğini de gözden uzak tutmak gerekmektedir.
Peki Arsa Vasfındaki Taşınmazlar İle Tarla Vasfındaki Taşınmazların Durumunda Herhangi Bir Fark Olur mu?
Fark vardır zira arsa vasfındaki taşınmazları ecrimisil talebinde bulunabilmesi için arsadan çevresindeki benzer taşınmazlarda herhangi bir kira gelirinin olup olmadığını tespit edilmesi gerekiyor. Kira geliri elde etme ihitmal ve imkanı bulunmayan taşınmazlardan ecri misil talebinde bulunulamaz. Yani hiçbir şekilde kiraya verilemeyecek bir arsanın ecrimisil talebinde bulunulması mümkün değildir.
Ama örneğin çevresindeki taşınmazların park yeri olarak kiraya verilmesi, depo olarak kiraya verilmesi söz konusu iken kötü niyetle zilyetin işgal ettiği arsadan tabi ki gelir elde edileceği düşünülerek ilgili taşınmaz için ecrimisil talebinde yani haksız işgal tazminatı talebinde bulunulabileceğini unutmamak gerekmektedir.
Tarla vasfındaki taşınmazlarda tarlanın üzerinden, ürün gelir elde edilebileceğini net gelir metodu hesaplama yöntemi kullanılarak hesaplanması ve buna göre bir tazminatın belirlenmesi çok daha kolay bir yöntem olarak karşımıza çıkıyor.
Ecrimisil Talebinde Bulunulan Davalarda Herhangi Bir Zamanaşımı Söz Konusu Mudur?
Ecri misil talebinde tazminat davalarında geçerli olan Yargıtay’ın kesin içtihatlarında olan 5 yıllık dava zamanaşımı haksız işgalde bulunan kimse açısından önem arz etmektedir. Ecri misil yukarıda da belirttiğimiz üzere geriye dönük kullanımlar ve işgaller için doğan bir tazminat türü olduğundan en fazla 5 yıl için geçerli olmaktadır. Bu konuda da süre ve delil noktasında sıkıntı yaşamamak için talepte bulunacak olan müvekkillerimize ve siz değerli okurlarımıza avukat aracılığı dosya takiplerinin sağlanması tavsiyesinde bulunmaktayız.
Burada şöyle bir ufak ayrıntıdan da bahsetmek gerekirse ecrimisil talebi ile dava açacak kişileri aydınlatmak için daha faydalı olacaktır. Zamanaşımı bir hukuk terminolojisinde ilk Defi olarak karşımıza çıkmakta yani karşı tarafın herhangi bir zamanaşımı Defi yönünde herhangi bir talebi bulunmaması durumunda taraf herhangi bir mahkeme resen zamanaşımını gözetemeyecektir ve talep neyse ona göre karar vermek zorunda kalacak ama eğer davalı taraf yani davalı olan haksız İşgalci zamanaşımı itirazında definde bulunursa mahkeme dava tarihinden itibaren 5(Beş) yıllık süreyi hesaplayıp sadece buna göre tazminatın miktarını belirlemek zorunda kalacaktır.
Zamanaşımının Başladığı Tarih
Zamanaşımının başladığı tarih dava fiili el atma dan itibaren yani haksız bir biçimde işgal edilen taşınmazın el atıldığı tarihten itibaren dava tarihine kadar olan süreç olarak tanımlanabilir. Yukarıda belirttildiği gibi 5 (Beş) yıllık süreyi oldukça dikkatli bir biçimde hesaplanması ve tazminat miktarlarını da belirlerken yıllık olarak bu tazminat miktarlarının talep edilmesi gerekmektedir yani Örneğin;2018’de açacağınız bir davada sizin açacağınız davanın sınırı 5 (Beş) yıl geriye giderek 2013’ten itibaren başlatılabilir ve dava dilekçesinde de mutlaka 2013-2014,2014-2015 tarihleri gibi devam eden yılları takiben taleplerde bulunulması ve ona göre hesaplama talep edilmesi gerekmektedir.
Ecrimisil Davalarında Faiz Talebinde Bulunulmuşsa ne Nasıl Hesaplanmalı ?
Faizin yine yıllara istinaden talep edilen yılları dikkate alarak bu yıllara ilişkin yasal Faizin olacağını da bir küçük not olarak belirtilmesi gerekmektedir.
Ecrimisil Davalarında Yargılama Masrafları
Ecrimisil davalarında yargılama masrafları nispi harç üzerine tabidir yani talep ettiğiniz miktar neyse o miktar üzerinden bir dava harcı hesaplanmaktadır. Bu nedenle birçok avukat ve tabi ki vatandaşlar davasını belirsiz alacak davası olarak ikame etmekte ve yargılamanın ilerleyen aşamalarında elde edilecek bilirkişi raporlarında ortaya çıkan miktar üzerinden davasını ıslah ederek arttırmak mümkündür. Bunun iki faydası vardır:
Bunlardan birincisi dava açarken daha az bir yargılama masrafı ödemek zorunda kalırsınız, diğer yararı ise afaki bir biçimde talep edilecek yüksek bedeller karşı tarafa karşı vekalet ücreti çıkma olasılığıdır. Dolayısıyla burada izlenmesi gereken en doğru ve en bilindik yöntem davanın belli bir miktar üzerinden açılması ilerleyen safhalarda elde edilen bilirkişi raporlarına göre davanın ıslah edilmesi olarak karşımıza çıkar.
Bu davalarda nispi harç kabul edildiği gibi davanın sonucunda elde edilecek vekalet ücretlerinde, nisbi vekalet ücreti olarak belirlenecektir Bunun her iki tarafında da nispi vekalet ücreti olarak belirleneceği söz konusudur. Çünkü yargılama masraflarını oldukça arttıran veya artmasına neden olan bir kalem olarak karşımıza çıkmaktadır.
Av. Kübra Nur SAKMANLI
Gayrimenkul hukuku
