KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARI
Kira tespiti talebinde; kira tespiti davasını, taşınmazın maliki açabileceği gibi, taşınmazı kiralayan ya da kiracı da açabilir. Kira tespiti ancak kira sözleşmesinin varlığı halinde istenebilecektir. Kiralanan kiracı tarafından boşaltılmış olsa da boşaltma tarihine kadar kira parasının tespiti istenebilir.
Türk Borçlar Kanunu madde 345’e göre, “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” Düzenlemede kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceği belirtilmek ile birlikte; davanın açılma zamanı, tespit edilen kira bedelinin hangi dönem için geçerli olacağı konusunda önem taşır.
Kira sözleşmesinin asli unsurlarından birisi kira bedelidir. Kira bedelinin belirlenmesinde de taraflar sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde özgürce karar verebilirler. Fakat bu özgürlük maalesef sınırsız değil. Dolayısıyla bu sınırlı olan özgürlüğün boşluğunu kanunumuz dolduruyor. Türk borçlar kanununun 344 ve 345 maddeleri kira bedelinin belirlenmesinde bize yardımcı olan, bazı amir hükümlerle özgürlüğü sınırlandıran hükümler getiriyor. Kira bedelinin tespiti davalarının özelliklerini anlatmadan önce kira bedelinin belirlenmesinde farklı unsurlar oluşabileceğini belirtmek gerekir.
- Taraflar arasında artışı yönelik anlaşma olması
- Taraflar arasında anlaşma bulunmaması
- 5 yıldan daha uzun kira sözleşmesinin olması
- Yabancı para üzerinden kira bedelinin belirlenmesi
Yani eğer kira sözleşmesinde taraflar bir anlaşma şart bir artış miktarı öngörmemişler ise durum farklılaşabilir ya da hiçbir artış sözleşmeye dahil edilmemiş ise durum farklı olabilir, yabancı para olması durumunda durum farklılaşabilir. Yahut kira süresinin 5 yıldan fazla olması durumunda durum farklılık arz edebilir. Bu durumları kısaca özetleyip sonrasında kira tespiti davasının özelliklerinden bahsetmek açıklayıcı olacaktır.
Öncelikle bütün kira sözleşmelerinde ekseriyetle kira artış oranları belirlenir ancak bu kira artış oranlarında Türk Borçlar Kanunu tarafları başlangıçta belirttiğimiz gibi özgür bırakmamıştır. 344 maddenin 1. fıkrasında taraflar eğer bir kira artış miktarı belirlemek istiyorlarsa ancak bir önceki dönemde -yani kira dönemin bir önceki döneminde- oluşan TÜFE ortalamasının (12 aylık ortalamasını) baz alarak bir kira artış üst limiti oluşturabilirler. Eğer bunun üstünde belirlenen bir kira artış oranı söz konusuysa kısmi butlan çerçevesinde sözleşmenin ilgili o hükmü iptal edilecektir ve azami olan tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalaması kira artış oranının üst limiti olarak belirlenecektir. Kira sözleşmeleri birer yıllık devam ettiği sürece de (yani kira sözleşmelerinde ki süreler kendiliğinden otomatik bir biçimde yenilendiği, devam ettiği sürece) bu artış oranları aynı şekilde devam edecektir. Eğer kira sözleşmesinde taraflar hiçbir şekilde bir artış miktarı belirlemişler ise de yine 344 maddenin 2. fıkrasında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalama limitini geçmemek şartıyla hakim emsal kira sözleşmelerini ve hakkaniyeti de göz önünde bulundurarak bir kira artış oranı belirleyebilecektir. Ancak taraflar bir artış oranında anlaşamazlar bu durumda artış yine hakimin yani Hukuk Mahkemesi’nin kararına bağlı olarak belirleniyor.
Eğer yapılan kira sözleşmesinde 5 yıl ya da 5 yıldan daha uzun bir kira sözleşmesinden bahsediyorsak bu durumda da yine kira sözleşmesinin sonunda 12 aylık geçici fiyat endeksleri oranı ve emsal kira bedelleri dikkate alınmak suretiyle ayrıca kiralanan yerin konumu ya da durumu da göz önünde bulundurularak hakim hakkaniyet çerçevesinde bir kira artış oranı belirleyebilecektir. Burada da yine 5 yıllık sürenin dikkat edilmesi gerekiyor. Özetle, eğer sizin elinizde 1 yıllık bir kira sözleşmesi varsa bu otomatik yenilenmek suretiyle devam ediyorsa 5 yıl süresince o sözleşmedeki hükümler çerçevesinde belirlenmesi gerekiyor. Ancak bazı kira sözleşmelerinde 5 yılın sonunda belirlenen otomatik artışlar bazen enflasyon oranına göre çok fahiş durumda kalıyor ve bazen de yerin konumuna veya diğer rayiç kira bedelleri dikkate alındığında da düşük kalabiliyor. Bu gibi durumlarda ancak 5 yıllık süre dikkate aldıktan sonra mahkemede kira tespitine yönelik taleplerde bulabiliyorsunuz.
Peki eğer kira bedelini bir yabancı para birimi üzerinden belirlenmişse nasıl davranmamız gerekiyor konusu ise 344. maddenin 4. bendinde açıkça şu şekilde düzenlenmiştir: Eğer yabancı bir para birimi ile kira sözleşmesi yapılmış ise 5 yıl süresince kira sözleşmenizdeki artışı belirleyemiyorsunuz. Yapılacak bir artış söz konusu ise de kısmi butlan çerçevesinde iptali söz konusu olacaktır. Yani aslında kanun koyucu yabancı para biriminin burada her zaman artacağını ve dolayısıyla artışın o para birimindeki artış miktarı üzerinden olacağı düşüncesiyle 5 yıl süresince herhangi bir artışa izin vermiyor ya da bir artış hükmüne izin vermiyor. Ancak 5 yılın sonunda taraflar arasında yine kira sözleşmesinin varlığı ile birlikte bir uyuşmazlık söz konusu olduğunda bu artış 5 yılın sonunda yabancı para birimiyle belirlenmiş olsa bile kira bedelinin tespiti davası açılabilecektir.
Elbette bu davalar bir kira sözleşmesi varlığı olması şartıyla açılabilecek dava türleridir, zaten aksi düşünülemezdi. Ama bu konuda çok sık duyduğumuz sorulardan biri “Acaba biz bu davayı açma süresini kaçırdık mı?” oluyor.
Hayır. Kira tespiti davaları taşınmazın bulunduğu, Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılan bir dava türüdür. Bu davayı ister kiracı ister kiralayan kişi herhangi bir süreye tabi olmaksızın açabilmektedir. Yani kira tespit davasında bir süre koşulu yoktur. Ancak davayı ne zaman açtığınız o ilgili kararın -yani mahkeme tarafından verilecek kira tespiti kararının- etki edeceği dönemi ilgilendirmektedir ve o husus için önem arz eder.
Eğer kira sözleşmesini devam ettirirken bir dava açmış ve bir sonraki döneme ilişkin etki etmesini talep ediyorsanız o zaman yeni dönemde mutlak surette 30 günlük süre içerisinde kira tespiti davasını açmanız gerekiyor ya da kiracı bu talepte bulunacak ise açacağı tespit davasından önce kira düşürme yönünde mutlaka kiralayan kişiye bir ihtarda bulunması gerekmektedir.
Eğer siz 30 gün içerisinde davanızı açmadığınız ya da bu taleple herhangi bir iftarda bulunmadığınız durumda belirlenecek mahkeme kararı sadece ama sadece bir sonraki döneme etki edecek şekilde belirlenecektir.
Ama örneğin bu senenin sonunda ocak ayında bitecek bir kira sözleşmeniz var sayarsak, kira sözleşmeniz ocak ayında bitti ve bir sonraki döneme de otomatik uzadı ise sizin şubat ayı içerisinde mutlak suretle davanızı açmanız ya da ihtarda bulmanız gerekir. Davayı açarsanız ve mahkeme bir kira tespiti yönünde inceleme sonrasında bir bedel belirlerse o geçmişe etkili olmak suretiyle -yani o kira dönemine etkili olacak şekilde- kira bedeline ilişkin karar verilecektir.
Ama eğer belirttiğimiz süreler geçirildikten sonra dava açılırsa da maalesef bir sonraki döneme etki edecek şekilde hüküm verilecektir.
Kira tespiti davalarında yukarıda belirttiğimiz hususlar geçerlidir. Mahkeme eğer bir inceleme yapması gerekiyorsa -ki mutlaka bilir kişiler eliyle bu inceleme yapılacaktır- burada kiralanan taşınmazın durumu, emsal kira sözleşmeleri ve elbette burada tarafların hakkaniyet unsuru, menfaatleri arasındaki denge dikkate alınarak hakkaniyetli bir karar verecektir.
Açıkladığımız durumların sıklıkla merak edilen kira bedelinin tespiti davaları konusundaki sorularınıza cevap olmasını dileriz. Pandemi sürecinde ve sonrasında da kira bedelinin tespiti davalarının çokça gündeme geleceğini düşünüyoruz. Umarız taraflar arabuluculuk ya da bir uzlaşma yöntemiyle bu sorunu çözebilirler.
