Vekaletin Kötüye Kullanılmasından Kaynaklı Tapu İptali ve Tescil Davaları : Hepimizin malumu olduğu üzere hukuki işlemlerde güven ve iyi niyet esastır. Bütün hukuki işlemlerin temelini karşılıklı güven oluşturmaktadır. Güven esasının en somutlaşmış hali de vekalet sözleşmelerinde görülmektedir. Türk borçlar kanununda düzenlenmiş özel hukuk sözleşmelerinden birisi olan Vekalet sözleşmesi, Borçlar Kanunu 502 maddesinde şu şekilde tanımlanmıştır: Vekilin, vekalet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmelerdir. Bu kapsamda esasen şunu söyleyebilir ki: Vekalet sözleşmeleri tamamen güven temeline dayanmaktadır. Ve karşılıklı güvenin bu kadar esas alındığı sözleşmelerde fazlası ile sorun yaşanmaktadır. Bu sorunların hukuki yansıması olarak uyuşmazlıklar ortaya çıkmaktadır. Büromuzun uzmanlık alanlarından dava türlerinden biri olan bu uyuşmazlıklardan sizlere kısaca bahsetmek isteriz. Büromuzun karşılaştığı dava istatistiklerine ve Türkiye’deki yargı istatistiklerine baktığımızda görüyoruz ki: Vekaletten kaynaklanan davalar ve uyuşmazlıklar oransal olarak çok fazladır ve çeşitlidir. Bu kapsamda Vekilin sorumluluğu ve yükümlülükleri genişçe düzenlenmiş olduğundan Türk Borçlar kanununa göre vekilin sorumluluklarını- yükümlülüklerini yerine getirirken nasıl davranması gerektiği bu davaların esasını oluşturmaktadır. Borçlar kanununun 506. maddesinin ikinci fıkrasında vekilin yapacağı hukuki işlemlerde nasıl davranması gerektiği açık bir biçimde belirlenmiştir.
Buna göre vekil üstlenmiş olduğu iş ve hizmetleri vekalet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenli bir biçimde yürütmekle yükümlüdür. Yani aslında sadakat ve özen yükümlülüğünün özel bir durumudur. Yapılmıl olan işlemde vekil olarak vekalet verenin menfaatlerini gözeterek ve onun irade ve talepleri çerçevesinde sadakatli ve özenli bir biçimde işlemin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
Peki sadakat ve özen yükümlülüğünün çerçevesi nasıl belirlenecek?
Burada örnekler üzerinden ve mevcut olayın hal ve şartlarına göre değerlendirme yapılmaktadır. Örneğin bir somut örnekle devam edersek: Siz bir taşınmazı devretmesi için ya satılması için bir kişiyi vekil olarak görevlendirdiniz. Taşınmazınızın değeri 500.000,00 TL ama vekil bir bakmışsınız ki 300.000,00 TL’ye bu taşınmazı devretmiş. Acaba bu taşınmazın devri uygun mudur? vekalet veren kişi olarak sizin rızanıza, iradenize uygun bir biçimde mi davranmıştır? vekil özen ve sadakat yükümlülüğünü yerine getirmiş midir? Bunlar gibi birçok sorun ortaya çıkıyor. Siz bu yaptığınız sözleşmede vekaletin sınırlarını yani çerçevesini net bir şekilde belirlememiş olabilirsiniz: nasıl satılacağını, ne zaman satılacağını, kime satılacağını, hangi bedelle satılacağını belirlenmemiş olabilirsiniz. Bu gibi durumlarda sınırı muğlak (belirlenmemiş) durumlarda acaba sadakat ve özen yükümlülüğü yerine getirilip getirlmediğini yine Türk Borçlar Kanunu düzenlemiştir: TBK 506/3. bize gösteriyor “Vekilin özel borcundan doğan Sorumluluğun belirlenmesinde benzer alanda iş ve hizmetler üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır”. Yani bir olayımıza dönecek olursak; Eğer 500 bin liralık bir mal satılması isteniyorsa, herhalde hızlı satılması için 490.000,00 veya 480.000,00 TL ye satılması makul olarak kabul edilebilir. Ve fakat 300.000,00 TL’ye satıyorsanız elbette ki basiretli bir kişinin davrandığı şekilde davranmamış olacağınız kabul edilecektir. Zaten yargıya yansıyan davalarda da sıklıkla bu konular tartışma konusu edilmiştir. Örneğin bir davada vekil olan kişinin düşük bedelle satım yapmış olması, bu satılan bedelin elden teslim alınmış olması ya da satılan kişinin, vekilin bir akrabası olması gibi konular genel olarak yargının yoğunluklu işlerindendir. Aslında bu yapılan işlemin yani vekaletin kötüye kullanıldığının göstergeleri olarak kabul ediliyor.
Peki bir taşınmazın devrinden sonra vekil aracılığıyla yapılan devrinden sonra acaba bunu iptal etmek mümkün mü?
Evet. Vekaletin kötüye kullanıldığı gerekçesiyle bu gibi durumlarda tapu iptali mümkündür. Öncelikle şuna dikkat etmemiz gerekir:
1. Vekalet sözleşmesinde vekile özel bir yetki verilmiş mi ?
Çünkü vekalet sözleşmemiz borçlar kanununun 502 İnci maddesinde vekil olan kişilerin mutlak surette bazı yetkileri özel olarak vermesi isteniyor. Vekalet veren kişiler tarafından kanunda sayılan bazı işlemler için vekaletnamede özel yetki şartı aranmaktadır. Örneğin dava açmak, sulh olmak gibi bir davayı kabul etmek gibi ya da konkordato ya da iflas taleplerinde bulunabilmek gibi bir taşınmazın devrinin de mutlaka vekil aracılığıyla yapılması için özel bir biçimde yetkilendirilmesi gerekiyor.
2. Peki bu özel yetki yapılmış gerçekleştirilmiş ama yine de vekalet verenin iradesinin aksine davranılarak vekalet veren zarara uğratılmışsa ve bu gibi durumlarda acaba bu satış işleminin iptali mümkün mü ?
Evet. Mümkün çünkü burada dikkat etmemiz gereken unsurlar birden fazla olacaktır. Burada hem vekil edenin tarafı hem vekilin hem de o taşınmazı devralan iyiniyetli üçüncü kişinin durumlarının iyi analiz edilmesi gerekir. Burada satım işleminin iptalinde en dikkat edilmesi gereken noktalardan birisi elbette ki üçüncü kişinin durumudur. Eğer üçüncü kişi bu satış işleminin vekaletin kötüye kullanılması suretiyle yapıldığını bilmiyor ise ya da bilebilecek durumda değil ise ya da bilebilecek araçları, argümanları yoksa bu kişinin iyi niyetli olduğu kabul edilir ve yapılan bu satış işleminin geçerliliği korunur. Ama üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığı yani bu satış işlemini vekaleti veren kişinin rızasına, menfaatine aykırı bir biçimde yapıldığını anlayabilecek durumda ise bu bilgiye sahipse ya da bunu bilerek bu işlemi gerçekleştiriyorsa bu satım işlemi tabii ki tapu iptali ve tescil davasında konu edilerek iptal edilecektir ve vekalet veren kişinin uhdesine tekrar geçiş yapacaktır.
Dolayısıyla burada incelenecek hususlar aslında çok fazla değildir, ama yargı kararlarında da sıklıkla bahsedilen, özellikle Yargıtay içtihatlarına bahsi konulan bazı durumlar vardır. Yargıtay’ın görüşüne göre vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı davalarda en önemli unsur vekil ile alıcının el ve işbirliği içinde kayıt malikinin zararlandırmamalıdır. Yani vekil ile üçüncü kişi vekil edenin zararına bir biçimde davranmamalıdır ve örneğin gerçek değeri 200.000,00 TL olan bir taşınmaz eğer 45.000,00 TL’ye satılmış ise biz bu durumda üçüncü kişinin de iyi niyetli olmadığını kabul edebiliriz ve bu işlemin iptali gerekir.
Evet buna benzer birçok yargı kararını dikkate alabiliriz ama çok sıklıkla rastlanılan durum, özellikle aşağıdaki hususlar vekaletin kötüye kullanılması konusunda Yargıda bir karine teşkil edebiliyor
1.Bedelinin düşük gösterilmesi,
2.Vekilin akrabası, arkadaşı veya yakına satılması,
3.Satım işleminin yapıldıktan hemen sonra bir başka satıma daha konu edilmiş olması gibi.
Belirtilen haller var ise Yargı kararlarında gördüğümüz üzere vekalet görevinin kötüye kullanıldığından bahisle tapu iptali kararı verilebilmektedir. Vekaletin Kötüye Kullanılmasından Kaynaklı Tapu İptali ve Tescil Davaları
Vekaletin kötüye kullanılmasından kaynaklı tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı ya da bir hak düşürücü süre var mı?
Yargıtay’ın eski kararlarında her ne kadar tapu iptali ve tescil için 10 yıılık zamanaşımı sürelerinden bahsedilmiş olsa da Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin yeni ve kabul görmüş genel görüşü yolsuz tescil nedeni ile açılan ayın istekli davalarda herhangi bir süreye bağlı olmaksızın dava hakkının bulunduğu yönündedir; yani herhangi bir süreye tabi değildir.
Vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayanan davaların herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı olmadığı gözetilerek, yukarıda belirtilen ilkeler de göz önüne alınmak sureti ile gerekli araştırmaların yapılması, delillerin toplanması, işin esasının incelenmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve gerekçeyle yazılı biçimde hüküm kurulması doğru değildir (Y1HD-K.2020/1954).
Dolayısıyla Burada herhangi bir hak düşürücü ve ya zamanaşımı süresinden bahsetmemiz mümkün değil.
Özellikle satış değerleri konusunda asılsız iddialarla vekaletin kötüye kullanılarak taşınmazın vekil edenin elinden alındığına yönelik iddialara çok sıklıkla rastlanıyor. Burada vekiller açısından hukuki yükümlülük ve ispat zorluğu söz konusudur. Zira elden kabul edilmiş bedeller vekaletin kötüye kullanıldığına bir karine teşkil edebiliyor. Bunu da çok net bir biçimde söyleyebiliriz. Bu kapsamda da zaten yargılama sırasında yapılacak araştırmaları yine Yargıtay içtihatlarında görebildiğimiz ve öğrenebildiğimiz bir ölçüde biz taşınmazın gerçeklerini bilirkişiler tarafından belirlenmesi, bu bedelin gerçekten ödenip ödenmediğinin tespit edilmesi, bu bedelin gerçek değerinin üç aşağı beş yukarı tamamının vekile geçip geçmediğini iyi tespit edilmeleri gerekiyor. Bu araştırmalar yapılmadan açılan bir davanın reddedilmesinin hukuka aykırı olacağı kabul edilir.
Vekalet sözleşmelerinden kaynaklanan tapu iptal tescil davalarını bu şekilde özetleyebiliriz. Sıklıkla bahsedilen davalardan biridir. Umarım herhangi bir sorunla karşılaşmazsınız ama karşılaştınız zaman en önemli avantajınızın süreye tabi olmadığınızı bilmeniz ve ASA HUKUK BÜROSUNA istediğiniz zaman ulaşabileceğiz olduğunu belirmek isteriz. Vekaletin Kötüye Kullanılmasından Kaynaklı Tapu İptali ve Tescil Davaları
Av. Kübra Nur SAKMANLI
CEZA HUKUKU – GAYRİ MENKUL HUKUKU – MEDENİ HUKUK – YABANCILAR HUKUKU – İŞ VE SOSYAL GÜVENLİK HUKUKU AİLE HUKUKU – İDARE HUKUKU – TİCARET HUKUKU – KAMU İHALE SÖZLEŞMELERİ HUKUKU – FİKRİ SINAİ MÜLKİYET HUKUKU – İCRA VE İFLAS HUKUKU – MİRAS HUKUKU – BORÇLAR HUKUKU – TAZMİNAT HUKUKU – TÜKETİCİ HUKUKU – SÖZLEŞMELER HUKUKU – SİGORTA VE TAŞIMA HUKUKU
